Khi cơn sốt đất tại TP Hồ Chí Minh lan rộng, nỗi lo của nhà đầu tư mua phải hàng treo giá ảo càng lớn.

Tại buổi tọa đàm Cơ hội đầu tư bất động sản Sài Gòn – Góc nhìn của người trong cuộc, chuyên gia nhà phố Nguyễn Tấn Phong nhận được nhiều câu hỏi liên quan đến định giá đất như thế nào khi thị trường nhà đất sốt ảo. Giá đất TP Hồ Chí Minh nóng sốt thời gian qua liệu có còn dư địa tăng giá trong những năm tiếp để đầu tư?

Ông Phong cho rằng người mua nhà, đất đai thiếu sót ở chỗ khả năng thẩm định giá hoặc tự khảo sát giá bất động sản còn hạn chế, dẫn đến mua đắt hoặc mua hớ hay không có cơ sở để thương lượng mức giá hợp lý khi bên bán hét giá trên trời. Đặc biệt khi cơn sốt đất tại TP Hồ Chí Minh lan rộng, nỗi hoang mang lo ngại vớ phải hàng treo giá ảo càng lớn.

Tuy nhiên, chuyên gia này cho biết, thực tế thẩm định giá bất động sản không phải là công việc đánh đố nhà đầu tư. Đây là hoạt động có rất nhiều lời giải đơn giản chứ không phức tạp như mọi người lầm tưởng. Ông Phong đưa ra một số bí quyết tự định giá đất theo cách của riêng ông, đúc kết từ gần 10 năm lăn lộn trên thị trường nhà đất TP Hồ Chí Minh.

Cách định giá đất

Người mua có thể kiểm tra giá đất có bị kê ảo hay không bằng cách lấy khung giá đất Nhà nước ban hành nhân cho 4, nếu đáp án vượt xa ngưỡng này, hãy đặt nghi vấn hoặc thương lượng mức giá hợp lý hơn

Lấy giá đất được Nhà nước quy định nhân 4

Định giá dựa trên giá trị đất theo cung đường trong bảng giá đất quy định của UBND thành phố. Đây là cách nhanh nhất, thường thì giá trị đất mặt tiền của một cung đường, sẽ vào khoảng trên dưới 4 lần so với đơn giá Nhà nước quy định.

>> Đọc thêm  Đất trung tâm Nha Trang giá 300 triệu đồng/m2

Cách làm này dựa trên nguyên tắc ước tính giá đất thị trường hiện nay đang cao hơn khoảng 3 – 4 lần so với khung quy định tại bảng giá đất TP Hồ Chí Minh (ban hành năm 2015 và điều chỉnh 5 năm một lần). Hệ số 3,8 – 4,5 được ông Phong ước tính là độ vênh bình quân có thể chấp nhận được. Trên thực tế, gần 80% giao dịch nhà đất thành công trên thị trường được chuyên gia này thống kê đã chấp nhận khoảng cách này.

Ví dụ: Đất đường Cô Giang, quận Phú Nhuận, TP Hồ Chí Minh, khung Nhà nước quy định năm 2015 là 19,5 triệu đồng mỗi m2 trọn tuyến đường. Lấy khung giá này nhân cho 3,8 – 4,5 sẽ ra mức giá tiệm cận ở mức tương đối thị trường hiện nay (2017). Có thể dao động 10 – 15% tùy diện tích của thửa đất và vị trí. Giả sử giá thị trường của đường Cô Giang được chào bán gấp 10 lần khung giá đất do Nhà nước quy định, nhà đầu tư cần phải đặt nghi vấn, kiểm tra và đối chiếu kỹ vì có dấu hiệu bị kê khung giá ảo.

Trên thực tế cơn sốt đất năm 2017 lan rộng tại TP Hồ Chí Minh đang khiến cho giá đất nhiều tuyến đường bị tăng ảo gấp 10 – 16 lần so với quy định của bảng giá đất. Đây là độ vênh khó có thể được thị trường chấp nhận hoặc chưa từng có giao dịch, đồng nghĩa với giá ảo. Nếu khu vực bạn định mua vừa được cải tạo hạ tầng hay có những điểm nhấn tiện ích công cộng hay những công trình tiện ích khác, giá trị có thể tăng lên từ 6 đến 8 lần.

>> Đọc thêm  Năm 2018: Nhà ở bình dân là tâm điểm

So sánh với giá của bất động sản tương đồng

Nếu bất động sản đang được cho thuê với lợi nhuận cao hơn gửi ngân hàng và đây là mức giá thuê ổn định thì nhà đầu tư có thể kiểm tra pháp lý và yên tâm mua.

Nếu vẫn chưa yên tâm, nhà đầu tư có thể định giá thông qua việc so sánh các bất động sản tương đồng ở khác khu vực. Một số khu vực tập trung sẽ có giá trị tương đồng, nếu chọn lựa để mua bất động sản ở một khu vực ở khác, hay lựa chọn và phân tích thêm các yếu tố này.

Tham khảo kinh nghiệm của nhà môi giới

Định giá trên kinh nghiệm thị trường của các nhà môi giới chuyên nghiệp. Một môi giới chuyên nghiệp tại khu vực sẽ cập nhật cho bạn được giá đất cùng kỳ hằng năm một cách nhanh chóng, chính xác và hiệu quả nhất.

Định giá thông qua ngân hàng

Quy trình thẩm định tài sản bất động sản để cho vay của ngân hàng khá chặt chẽ. Nếu có được sự hỗ trợ này từ phía ngân hàng, người mua sẽ an tâm hơn về giá trị khu đất mình đang để mắt tới. Tuy nhiên quy trình này thường mất thời gian, có thể khiến cho người mua bị vuột mất cơ hội vì ra quyết định quá chậm. Các ngân hàng sẽ định giá ở mức an toàn, vậy nên giá thực tế có thể cao hơn từ 10 – 20%.

>> Đọc thêm  150 triệu đồng/m2 đất gần khu tái định cư lớn nhất TP.HCM

Ngoài ra, nhà đầu tư còn có thể tham khảo kết quả từ các đơn vị thẩm định giá chuyên nghiệp có trả phí hoặc miễn phí đang khá thịnh hành trên cộng đồng mạng.

Nguồn: kinhdoanh.vnexpress.net, Biên tập bởi Nhadat.net

Tin Nhà Đất liên quan

Nơi nào bán đất trang trại Bến Tre được nhiều người chú ý? Được thiên nhiên ưu ái ban tặng nhiều điểm thuận lợi nên Bến Tre thu hút nhiều chủ đầu tư nhà đất đến tìm mua....Vậy, nơi nào bán đất trang trại Bến Tre?
3 nguyên tắc đầu tư bất động sản thành công Theo các chuyên gia kinh tế, một khi thuế VAT tăng, rất nhiều ngành sẽ chịu ảnh hưởng, trong đó bất động sản là...ngành có thể chịu ảnh hưởng lớn, vì bất động sản luôn là nơi phản ánh nhanh nhất tình hình biến động của một...nền kinh tế.
Nhu cầu nhà ở xã hội lớn, tại sao ít doanh nghiệp xây? Có một loạt lý do đang khiến không có nhiều doanh nghiệp tích cực tham gia vào thị trường. Trước hết, nhà ở xã hội...thường có vị trí cách xa trung tâm thành phố nên để thu hút người dân thì các dự án này buộc phải có cơ sở hạ...tầng kết nối thuận tiện, dễ dàng đi lại.
Kinh nghiệm chọn mua bất động sản liền thổ Dự án nằm ở khu vực hạ tầng giao thông và xã hội phát triển, quy hoạch hoàn chỉnh, pháp lý tốt sẽ có khả năng gia...tăng giá trị trong tương lai. Đây là những ưu tiên hàng đầu và cũng là kinh nghiệm quý báu khi bạn chọn mua bất động...sản liền thổ.
Mua bán nhà đất với 12 kinh nghiệm nên ghi nhớ Nhà, đất là những tài sản có giá trị lớn, người mua không những cần thận trọng mà còn phải trang bị cho mình kiến...thức, kỹ năng cần thiết nhằm tránh “tiền mất tật mang”. Dưới đây là 12 lời khuyên do chuyên gia bất động sản...cá nhân Phan Công Chánh chia sẻ về kinh nghiệm mua bán, đầu để việc giao dịch được thuận lợi và thành công.

Xem nhiều nhất 7 Ngày qua

Bài viết mới